Die große Frage: Mieten oder Kaufen 2026?
Jeder, der in Deutschland eine Wohnung sucht, kennt das Dilemma: Die Kaltmiete frisst Monat für Monat einen großen Teil des Einkommens auf – ohne dass du damit Vermögen aufbaust. Gleichzeitig wirken die Kaufpreise in vielen Städten abschreckend, und die Bauzinsen liegen deutlich über dem Niveau der Nullzins-Ära.
Trotzdem lohnt sich die Frage 2026 mehr denn je. Denn die Rahmenbedingungen haben sich verschoben: Die Mieten steigen in den Metropolen um 3,5 bis 5 Prozent pro Jahr, während die Immobilienpreise nach dem Rücksetzer 2023/2024 wieder moderat anziehen. Wer heute zur Miete wohnt und in zehn Jahren zurückblickt, könnte feststellen, dass ein Kauf die finanziell klügere Entscheidung gewesen wäre – oder eben nicht.
In diesem Artikel rechnen wir beide Szenarien konkret durch. Mit aktuellen Zahlen für März 2026, realistischen Annahmen und konkreten Beispielen. Am Ende weißt du, welche Option in deiner Situation wahrscheinlich besser ist.
Die Ausgangslage: Immobilienmarkt März 2026
Bevor du die Entscheidung treffen kannst, musst du die aktuellen Marktdaten kennen. Hier ein Überblick über die wichtigsten Kennzahlen:
Immobilienpreise: Wieder im Aufwärtstrend
Nach dem Preisrückgang 2023/2024 – ausgelöst durch den rasanten Zinsanstieg der EZB – haben sich die Immobilienpreise stabilisiert und ziehen wieder an. Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) prognostiziert für 2026 Preissteigerungen von rund 3,1 Prozent bei selbst genutztem Wohnraum.
Die aktuellen Durchschnittspreise (Stand März 2026):
| Immobilientyp | Durchschnitt Deutschland | München | Berlin | Dortmund |
|---|
| Eigentumswohnung (€/m²) | 3.254 € | 7.482 € | 4.680 € | 2.357 € |
| Haus (€/m²) | 2.841 € | 6.900 € | 4.200 € | 2.150 € |
Die Spanne ist enorm: Zwischen München und Dortmund liegt ein Faktor von über drei. Das bedeutet: Die Antwort auf "Mieten oder Kaufen?" hängt massiv vom Standort ab.
Bauzinsen: Seitwärts bei rund 3,5 bis 3,8 Prozent
Die Bauzinsen für 10-jährige Zinsbindungen liegen im März 2026 bei 3,5 bis 3,8 Prozent im Durchschnitt. Top-Konditionen mit viel Eigenkapital starten bei etwa 3,4 Prozent. Für das erste Halbjahr 2026 erwarten Marktbeobachter eine Seitwärtsbewegung, im Jahresverlauf könnten die Zinsen allerdings wieder die 4-Prozent-Marke testen.
Zum Vergleich: Auf dem Tiefpunkt 2021 lagen die Zinsen bei unter 1 Prozent. Die Zeiten sind vorbei – aber verglichen mit dem historischen Durchschnitt von 5 bis 7 Prozent sind die aktuellen Zinsen noch immer moderat.
Mietpreise: Die Spirale dreht sich weiter
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Deutschland liegt aktuell bei 12,78 Euro pro Quadratmeter bei Neuverträgen. In den Metropolen sieht es deutlich teurer aus:
| Stadt | Durchschnittliche Neuvertragsmiete (€/m²) | Steigerung 2025 |
|---|
| München | 22,63 € | +5,2 % |
| Stuttgart | 16,80 € | +11,7 % |
| Frankfurt | 17,50 € | +6,8 % |
| Berlin | 14,90 € | +8,3 % |
| Hamburg | 15,40 € | +5,5 % |
| Leipzig | 9,80 € | +12,7 % |
| Köln | 14,20 € | +11,1 % |
Besonders auffällig: Leipzig, Stuttgart und Köln verzeichneten zweistellige Mietsteigerungen bei Neuverträgen. Der Grund ist strukturell: Es werden jährlich nur 175.000 bis 215.000 Wohnungen fertiggestellt – bei einem geschätzten Bedarf von über 370.000.
Die große Rechnung: Kaufen vs. Mieten im Direktvergleich
Statt abstrakter Theorie rechnen wir ein konkretes Beispiel durch. Dafür nutzen wir eine typische Situation, in der sich viele Menschen in Deutschland befinden.
Unser Beispiel-Szenario
- Wohnung: 80 m² Eigentumswohnung in einer B-Stadt (z. B. Leipzig, Hannover, Nürnberg)
- Kaufpreis: 280.000 Euro
- Eigenkapital: 60.000 Euro (21,4 % des Kaufpreises)
- Vergleichbare Kaltmiete: 880 Euro pro Monat (11 Euro/m²)
- Betrachtungszeitraum: 20 Jahre
Szenario 1: Du kaufst die Wohnung
Kaufnebenkosten – ein oft unterschätzter Posten:
| Kostenart | Prozent | Betrag |
|---|
| Grunderwerbsteuer (z. B. Sachsen: 5,5 %) | 5,5 % | 15.400 € |
| Notar & Grundbuch | 2,0 % | 5.600 € |
| Makler (Käuferanteil) | 3,57 % | 9.996 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 11,07 % | 30.996 € |
Die Kaufnebenkosten von knapp 31.000 Euro sind sofort weg – sie erhöhen weder den Wert der Immobilie noch kannst du sie zurückbekommen. Berechne die exakten Kaufnebenkosten für dein Bundesland mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner.
Finanzierung:
| Position | Wert |
|---|
| Kaufpreis + Nebenkosten | 310.996 € |
| Eigenkapital | 60.000 € |
| Darlehensbetrag | 250.996 € |
| Zinssatz (10 Jahre fest) | 3,65 % |
| Anfängliche Tilgung | 2,5 % |
| Monatliche Rate | 1.285 € |
Nach 10 Jahren hast du rund 85.000 Euro getilgt, es bleiben etwa 166.000 Euro Restschuld. Dann steht die Anschlussfinanzierung an – zu einem Zinssatz, den heute niemand vorhersagen kann.
Laufende Kosten als Eigentümer (pro Monat):
| Position | Betrag/Monat |
|---|
| Kreditrate | 1.285 € |
| Hausgeld (nicht umlagefähig) | 180 € |
| Instandhaltungsrücklage | 120 € |
| Monatliche Gesamtbelastung | 1.585 € |
Du kannst mit unserem Kreditrechner verschiedene Tilgungsszenarien durchspielen und sehen, wie sich unterschiedliche Zinssätze und Tilgungsraten auf deine monatliche Belastung auswirken.
Szenario 2: Du bleibst Mieter und investierst die Differenz
Als Mieter zahlst du anfangs 880 Euro Kaltmiete plus rund 200 Euro Rücklage für Nebenkosten-Nachzahlungen und Inflation. Die Differenz zur Eigentümer-Belastung von 1.585 Euro investierst du monatlich in einen breit gestreuten ETF-Sparplan.
Die Rechnung:
| Position | Wert |
|---|
| Monatliche Miete (Start) | 880 € |
| Monatlicher Sparplan (Start) | 505 € |
| Eigenkapital (statt Kauf investiert) | 60.000 € |
| Jährliche Mietsteigerung (Annahme) | 3,5 % |
| ETF-Rendite nach Kosten (Annahme) | 7,0 % brutto |
Das Eigenkapital von 60.000 Euro, das beim Kauf als Anzahlung geflossen wäre, legst du am Kapitalmarkt an. Die Kaufnebenkosten von 31.000 Euro sparst du komplett.
Achtung: Der Sparplan wird im Laufe der Jahre kleiner, weil die Miete steigt. Nach etwa 12 Jahren übersteigt die Mietbelastung die Eigentümer-Rate (die bleibt nach der Anschlussfinanzierung relativ stabil). Ab diesem Punkt kehrt sich der Vorteil um.
Das Ergebnis nach 20 Jahren
| Kennzahl | Käufer | Mieter + ETF |
|---|
| Vermögen (Immobilie / Depot) | ca. 350.000 € | ca. 310.000 € |
| Restschuld | 0 € (abbezahlt) | – |
| Netto-Vermögen | ca. 350.000 € | ca. 310.000 € |
| Gezahlte Zinsen | ca. 125.000 € | – |
| Gezahlte Miete | – | ca. 280.000 € |
| Flexibilität | Gering | Hoch |
In diesem Beispiel liegt der Käufer nach 20 Jahren knapp vorne – aber nur unter der Annahme, dass die Immobilie jährlich 2,5 bis 3 Prozent an Wert gewinnt. Steigt sie weniger oder bleibt der Wert stagnieren, ist der Mieter mit ETF-Depot finanziell besser dran.
Berechne mit unserem Sparrechner, wie sich dein ETF-Sparplan über verschiedene Zeiträume entwickeln würde.
Die 5 entscheidenden Faktoren: Wann kaufen, wann mieten?
Die reine Rechnung zeigt: Pauschalantworten sind unseriös. Stattdessen gibt es fünf Faktoren, die den Ausschlag geben.
1. Dein Standort: Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Die wichtigste Kennzahl ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Du berechnest es so: Kaufpreis geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete.
| Verhältnis | Bewertung |
|---|
| Unter 20 | Kaufen lohnt sich fast immer |
| 20 bis 25 | Kaufen kann sich lohnen |
| 25 bis 30 | Genau rechnen – oft Grauzone |
| Über 30 | Mieten ist finanziell meist besser |
Beispiel München: Eine 80-m²-Wohnung kostet 600.000 Euro, die Jahresmiete liegt bei 21.700 Euro. Das Verhältnis: 27,6 – Grauzone mit Tendenz zum Mieten.
Beispiel Leipzig: Kaufpreis 200.000 Euro, Jahresmiete 9.400 Euro. Verhältnis: 21,3 – hier lohnt sich der Kauf eher.
Mit unserem Mietrendite-Rechner kannst du die Brutto- und Netto-Mietrendite einer konkreten Immobilie berechnen und bewerten.
2. Dein Eigenkapital: Mindestens 20 Prozent
Die Faustregel lautet: Bring mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die kompletten Kaufnebenkosten als Eigenkapital mit. Bei einem Kaufpreis von 280.000 Euro plus 31.000 Euro Nebenkosten wären das mindestens 87.000 Euro.
Warum? Mit weniger Eigenkapital steigt dein Zinssatz (die Bank verlangt einen Risikoaufschlag), und die monatliche Belastung wird so hoch, dass du keinen Puffer für Reparaturen oder Zinsänderungen hast.
Ohne Eigenkapital kaufen? Technisch möglich, finanziell fast immer ein Fehler. Du zahlst dann nicht nur höhere Zinsen, sondern finanzierst auch die Kaufnebenkosten mit – Geld, das komplett verloren ist.
3. Deine Lebenssituation: Bleibst du mindestens 10 Jahre?
Immobilien lohnen sich nur langfristig. Die Kaufnebenkosten von 10 bis 15 Prozent musst du erst einmal durch Wertsteigerungen aufholen. Bei einer durchschnittlichen Preissteigerung von 3 Prozent pro Jahr dauert das etwa 4 bis 5 Jahre – erst danach bist du überhaupt im Plus.
Wenn du planst, in den nächsten 5 bis 7 Jahren umzuziehen (beruflich, familiär, persönlich), ist Mieten fast immer die bessere Wahl.
4. Deine Disziplin: Sparst du die Differenz wirklich?
Das Mieter-Szenario funktioniert nur, wenn du die Differenz zwischen Miete und Kaufbelastung tatsächlich investierst. In der Praxis tun das die wenigsten. Eine Immobilie ist ein "Zwangssparvertrag" – du musst die Rate jeden Monat zahlen. Ein ETF-Sparplan lässt sich jederzeit pausieren oder das Geld für einen Urlaub ausgeben.
Sei ehrlich zu dir selbst: Wenn du weißt, dass du das Geld eher verkonsumierst als investierst, ist der Kauf allein aus Disziplingründen die bessere Wahl.
5. Die Zinsen: Wie viel Zinsrisiko kannst du tragen?
Bei einer 10-jährigen Zinsbindung weißt du nicht, was danach kommt. Wenn die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung bei 5 oder 6 Prozent liegen, kann deine Rate um mehrere hundert Euro steigen.
Tipp: Wähle nach Möglichkeit eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren. Du zahlst etwas mehr Zinsen, hast aber Planungssicherheit. Alternativ: Tilge so viel wie möglich in den ersten 10 Jahren, um die Restschuld gering zu halten.
Kaufnebenkosten: Der versteckte Kostenfaktor
Ein Punkt, den viele bei der "Mieten oder Kaufen"-Rechnung vergessen: Die Kaufnebenkosten sind sofort fällig, nicht finanzierbar und komplett verloren. Sie erhöhen den Wert deiner Immobilie um keinen einzigen Cent.
Kaufnebenkosten nach Bundesland (2026)
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Typische Gesamtnebenkosten* |
|---|
| Bayern | 3,5 % | 7,5 – 10,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 9,0 – 12,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | 9,0 – 12,0 % |
| Hessen | 6,0 % | 10,0 – 13,0 % |
| Berlin | 6,0 % | 10,0 – 13,0 % |
| NRW | 6,5 % | 10,5 – 13,5 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 10,5 – 13,5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 10,5 – 13,5 % |
*Inklusive Notar, Grundbuch und Makler (Käuferanteil)
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in NRW zahlst du also schnell 42.000 bis 54.000 Euro nur an Nebenkosten. Dieses Geld müsste die Immobilie erst einmal an Wert zulegen, bevor du überhaupt bei null bist.
Berechne die exakten Nebenkosten für deinen konkreten Fall mit dem Kaufnebenkosten-Rechner – aufgeschlüsselt nach Bundesland und inklusive aller Positionen.
Die Mietsteigerung: Das oft unterschätzte Risiko der Mieter
Wer mietet, muss einkalkulieren, dass die Miete nicht stabil bleibt. In den letzten Jahren sind die Mieten in vielen Städten deutlich schneller gestiegen als die allgemeine Inflation.
Was 3,5 Prozent jährliche Mietsteigerung bedeuten
| Jahr | Monatliche Kaltmiete | Jährliche Mietkosten |
|---|
| 2026 (Start) | 880 € | 10.560 € |
| 2031 (nach 5 J.) | 1.045 € | 12.540 € |
| 2036 (nach 10 J.) | 1.242 € | 14.904 € |
| 2041 (nach 15 J.) | 1.475 € | 17.700 € |
| 2046 (nach 20 J.) | 1.752 € | 21.024 € |
Nach 20 Jahren zahlst du fast doppelt so viel Miete wie heute – und hast kein Vermögen aufgebaut, sofern du die Differenz nicht tatsächlich investiert hast. Über den gesamten Zeitraum summieren sich die Mietzahlungen auf rund 300.000 Euro.
Mit dem Inflationsrechner kannst du durchspielen, wie sich verschiedene Steigerungsraten auf deine zukünftige Mietbelastung auswirken.
Checkliste: Kaufen oder Mieten – was passt zu dir?
Kaufen ist wahrscheinlich besser für dich, wenn:
- Du mindestens 10 bis 15 Jahre am gleichen Ort bleibst
- Du 20 Prozent oder mehr Eigenkapital hast (plus Kaufnebenkosten)
- Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis unter 25 liegt
- Du eine sichere Einkommensquelle hast
- Du einen "Zwangssparvertrag" brauchst, um Vermögen aufzubauen
- Die monatliche Belastung maximal 35 Prozent deines Nettoeinkommens beträgt
Mieten ist wahrscheinlich besser für dich, wenn:
- Du in den nächsten 5 bis 7 Jahren möglicherweise umziehen wirst
- Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis über 30 liegt (typisch für München, Frankfurt)
- Du weniger als 15 Prozent Eigenkapital hast
- Du diszipliniert genug bist, die Differenz wirklich zu investieren
- Du maximale Flexibilität brauchst (Jobwechsel, Ausland, Familiensituation unklar)
- Du in einem mietpreisgebremsten Vertrag wohnst und wenig Steigerung erwartest
So optimierst du deine Entscheidung: Praktische Tipps
Für Kaufinteressierte
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Nebenkosten realistisch kalkulieren: Nutze den Kaufnebenkosten-Rechner, um die exakten Kosten für dein Bundesland und deinen Kaufpreis zu ermitteln. Viele unterschätzen die Nebenkosten um 5.000 bis 10.000 Euro.
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Tilgung so hoch wie möglich: Mindestens 2,5 Prozent anfängliche Tilgung, besser 3 Prozent. So baust du schnell Eigenkapital auf und reduzierst das Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.
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Sondertilgungen vereinbaren: Verhandle mindestens 5 Prozent Sondertilgung pro Jahr. Nutze Bonuszahlungen, Steuererstattungen oder Gehaltserhöhungen, um schneller schuldenfrei zu werden.
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Notgroschen nicht vergessen: Auch als Immobilienbesitzer brauchst du eine Rücklage für unerwartete Ausgaben – Heizungsausfall, Dachsanierung oder Jobverlust. Berechne die optimale Höhe mit dem Notgroschen-Rechner.
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Brutto-Netto-Rechnung machen: Bevor du dich für eine Kreditrate entscheidest, solltest du genau wissen, wie viel Netto dir monatlich zur Verfügung steht. Unser Brutto-Netto-Rechner zeigt dir alle Abzüge auf einen Blick.
Für Mieter, die investieren wollen
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Sparplan automatisieren: Richte einen Dauerauftrag ein, der am Tag nach dem Gehaltseingang die Differenz zur hypothetischen Kaufrate auf dein Depot überweist. Was weg ist, kann nicht ausgegeben werden.
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Breit streuen: Ein weltweit diversifizierter ETF auf den MSCI World oder FTSE All-World ist ein guter Startpunkt. Historisch lag die Rendite bei 7 bis 8 Prozent pro Jahr vor Steuern.
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Steuern einkalkulieren: Auf Kapitalerträge fallen 26,375 Prozent Abgeltungssteuer plus eventuell Kirchensteuer an. Berechne die Steuerlast mit dem Kapitalertragsteuer-Rechner.
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Sparerpauschbetrag nutzen: 1.000 Euro pro Person (2.000 Euro für Verheiratete) bleiben steuerfrei. Stelle einen Freistellungsauftrag bei deiner Bank.
Häufig gestellte Fragen: Mieten oder Kaufen 2026
Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell im März 2026?
Die durchschnittlichen Bauzinsen für eine 10-jährige Zinsbindung liegen im März 2026 bei 3,5 bis 3,8 Prozent. Top-Konditionen mit viel Eigenkapital starten bei rund 3,4 Prozent. Experten erwarten für das erste Halbjahr 2026 eine Seitwärtsbewegung, im Jahresverlauf ist ein Anstieg Richtung 4 Prozent möglich.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Immobilienkauf?
Idealerweise solltest du mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die gesamten Kaufnebenkosten (10 bis 15 Prozent des Kaufpreises) als Eigenkapital mitbringen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet das mindestens 90.000 bis 105.000 Euro. Mit weniger Eigenkapital steigen Zinssatz und Risiko deutlich.
Steigen oder fallen die Immobilienpreise 2026?
Die Immobilienpreise in Deutschland steigen 2026 wieder moderat. Experten prognostizieren durchschnittliche Preissteigerungen von 2,5 bis 3,5 Prozent. In Ballungsräumen kann der Anstieg stärker ausfallen, in strukturschwachen Regionen stagnieren die Preise teilweise noch. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei 3.254 Euro.
Lohnt sich Kaufen in München, Berlin oder Hamburg?
In Städten mit einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis über 25 bis 30 lohnt sich der Kauf finanziell oft nicht – zumindest kurzfristig. In München liegt das Verhältnis bei etwa 27 bis 28. Wer dort kauft, tut es meist aus Lifestyle-Gründen (Sicherheit, Gestaltungsfreiheit) und nicht wegen der reinen Rendite. Nutze unseren Mietrendite-Rechner, um die Rendite einer konkreten Immobilie zu bewerten.
Was sind die größten Fehler beim Immobilienkauf?
Die häufigsten Fehler sind: zu wenig Eigenkapital (unter 10 Prozent), Kaufnebenkosten nicht einkalkulieren, monatliche Rate über 40 Prozent des Nettoeinkommens, keine Rücklage für Reparaturen bilden, zu kurze Zinsbindung wählen (unter 10 Jahre), und den Kauf rein emotional statt rational entscheiden.
Fazit: Es gibt keine pauschale Antwort – aber eine für dich
Die ehrliche Antwort auf "Mieten oder Kaufen?" lautet: Es kommt drauf an. Auf deinen Standort, dein Eigenkapital, deine Lebensplanung und deine Disziplin beim Sparen.
Was feststeht: In Regionen mit einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis unter 25 und bei einer geplanten Haltedauer von über 10 Jahren spricht vieles für den Kauf. In teuren Metropolen mit Verhältnissen über 30 bist du als disziplinierter Mieter mit ETF-Sparplan oft besser dran.
Der wichtigste Tipp: Rechne es für deine konkrete Situation durch. Nutze den Kaufnebenkosten-Rechner für die exakten Nebenkosten, den Kreditrechner für verschiedene Finanzierungsszenarien und den Sparrechner für das Mieter-Szenario mit ETF-Investment. Nur so bekommst du ein realistisches Bild davon, welche Option für dich die richtige ist.
Dieser Artikel stellt keine Anlage- oder Finanzberatung dar. Die genannten Zahlen basieren auf aktuellen Marktdaten (Stand: März 2026) und beispielhaften Annahmen. Für eine individuelle Beratung wende dich an einen unabhängigen Finanzberater.